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탐욕의 처절한 최후를 다시 돌아보며 (feat.일본 부동산)

도쿄 부동산

최근 주식을 비롯해 비트코인, 부동산까지 그 위세가 등등하다. 이는 철저히 각국의 중앙은행의 돈잔치로 인해 경제가 이상작동하는 것이며 사람들은 폭등에 열광하고 있다. 영원히 꺼지지 않을 것같은 분위기가 곳곳에서 감지되고 있는 것이다. 이러한 가운데 KBS의 다큐멘터리는 탐욕어린 트레이더들에게 경종을 울리고 있다. 2007년 2월에 방송된 이 다큐멘터리는 일본 부동산의 흥망성쇠를 너무나도 잘 표현했는데 특히 인간의 탐욕이 어떠한 결과를 초래하는지 극명하게 보여주고 있으며 현 시대의 부동산, 주식, 비트코인 등 위험자산에 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다. 필자는 이 다큐멘터리에서 기억에 남는 부분을 간추려 소개하도록 하겠다.

일본 부동산 33년차트
일본 부동산 33년차트

일본부동산 불패신화, 도쿄를 팔면 미국을 살 수 있다

일본의 부동산(토지) 사랑은 애도시대(1603년)부터 였다고 한다. 부동산은 사면 무조건 오른다는 강한신념이 있었는데 이러한 불패신화에 불을 붙인사건이 일본중앙은행의 금리인하이다. 1985년 플라자합의 이후 일본의 환율강세와 함께 금리인하를 단행했는데 화폐가치를 낮추면서 시중으로 흘러간 자금이 부동산으로 들어가 인플레이션을 일으킨 것이다. 이렇게 되자 일반서민은 치솟은 부동산 가격때문에 도심중심(도쿄)에서 밀려나 2시간 이상 소요되는 수도권으로 밀려나는 현상이 발생하고 민심이 동요하는 등 사회전체적으로 불안과 갈등을 야기하게 된다.

일본금리 50년 차트, 일본중앙은행
일본금리 50년 차트, 일본중앙은행

일본은 더 이상 미국과 유럽에서 배울 것이 없다

80-90년대 일본경기 호황기에는 전세계가 주목할 정도로 그 기세가 하늘을 찔렀으며 심지어 미국과 유럽으로부터 더 이상 배울 것이 없다며 오만방자했다. 경기는 어느때보다 좋았으며 부동산은 절대로 떨어지지않는다는 종교적(?)신념이 있었다. 이에 사람들은 너도나도 패닉바잉을 시작했다. 이 때가 아니면 절대 못살 것이라는 불안감이 사람들로하여금 상투에서 잡도록 유인했기 때문이다. 

광기를 잡기위해 기준금리를 인상, 그러나 역부족

본 다큐멘터리에 나오는 한 교수에 의하면 부동산을 잡기위해 일본중앙은행이 금리를 수차례 올렸지만 흥분이 쉽게 가라앉지 않았다고 증언했다. 당시 부동산업자 인터뷰를 봐도 떨어져봐야 주식처럼 20%정도 떨어질 것이다, 옛날가격으로 돌아가는건 말도안된다(경제규모가 달라졌다)고 하면서 부동산에 대한 강한 신뢰를 보였다. 이러한 분위기는 금리상승이후 1~2년정도까지 더 갔다고 한다.

부동산 거품
결정적 한방!

신용화폐의 약점, 부채가 줄면 자산가격이 하락한다

일본중앙은행의 금리인상도 대중의 광기를 꺾기에는 역부족이었다. 이러한 가운데 1988년 국제결제은행과의 바젤합의(바젤I)로 인해 은행은 BIS 자기자본비율 8%를 지켜야했고 이는 대출총량규제로 이어지게 된다. 이로인해 대출길이 막히고 원금상환 독촉이 시작되면서 부채를 갚지 못한 사람들이 파산으로 이어졌고 부동산 열기는 꺾이기 시작했다. 이러한 부채의 하락은 일본 부동산 거품을 꺼트리는 핵심 기폭제가 되었으며 오늘날까지 많은 사람들에게 회자되고 있다.

일본 부동산
일본 부동산 거품붕괴 사건은 많은 교훈을 준다

거품은 언젠가 반드시 터진다

다큐멘터리의 많은 학자와 저자들은 거품당시에는 그것이 거품인지 몰랐다고 입을 모은다. 오만방자함과 탐욕이 사람의 판단력을 흐리는 것이다. 그리고 그것이 누적되었을때 거품은 순식간에 무너져내리고 그 여파는 잃어버린 10년, 20년, 30년을 만드는 것이다.

미국 총 공공부채 20년차트, FRED
미국 총 공공부채 20년차트, FRED

탐욕은 죄악이다

요즘처럼 좋은 주식, 비트코인, 부동산 시장에서 트레이더는 탐욕에 흔들릴 수 밖에 없다. 그러나 탐욕은 반드시 끝이 있으며 그 끝은 처참했다는 것을 일본이 보여주었다. 그들이 겪은 교훈을 다시한번 곱씹으며 그리고 그러한 처절한 교훈을 공유해준 것에 감사하며 트레이딩에 임해본다.

*본 포스팅은 참고용으로만 사용가능하며 정확성을 보증하지 않습니다. 환율과 원자재는 변동성이 크고 급격한 쏠림을 동반하므로 자산에 치명적인 손실을 초래할 가능성이 있습니다. 최종판단은 투자자에게 있으며 자기책임의 원칙에 따라 이익과 손실 모두 투자자에게 귀속됨을 유념하시기 바랍니다.

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